房屋养老金的真相
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来源 | 樱桃大房子
撰文 | 樱桃团队
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有网友留言，本来想着买房是给自己养老的，现在养老金还没拿到，却还要给自己的房子先养老。
此处心碎了一地！
随着住建部宣布“房屋养老金”将来在上海等22个城市开展试点后。
这个周末，关于房屋养老金的事情，在全网直接炸开了。
毕竟是事关我们所有人的钱包，所以大家都十分关注，不过我也留意到了，网上谣言挺多的。
最夸张的是我看到有些自媒体说，房屋养老金就像我们个人养老金一样，每个月都要交。
这个最没逻辑的，一眼假的那种。
传播最广的是关于房屋养老金的收费标准。
传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”，还像模像样地标注了不同房屋的收费细则。
目前这则谣言已经被上海的官方辟谣平台盖章辟谣了。
大家想想22层以上的高层，每年需要缴纳144元/平的房屋养老金，100平方的话相当于14400元。
这笔费用太高了，很多人一年可能都存不下来，像房屋保险也好，未来的房产税也好，一开始的收费，一般是不会让大家有痛感的。
关于房屋养老金，现在外界讨论的声量太大了，昨天住建部的官网上，连发了一连串的专家解读。
所以今天咱们主要是以官方认可的专家解读为主，和大家继续分析一下“房屋养老金”。
我看了一圈，专家解读的重点是：房屋养老金的公众账户，不会给群众添负担。
在上一篇文章中，我解释过，房屋养老金分为三个部分。
一是公共账户，地方财政出一部分。
二是个人账户，由业主强制缴纳。
三是补充账户，业主自筹，自愿缴纳。
目前试点的重点是政府把公共账户建立起来。
政府的这笔费用哪里来呢？
主要的来源包括城镇土地出让收益，这体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。
而个人账户，高层的意思是用之前已经运转了二十年的住宅维修基金替代，无需民众另外缴纳。
维修基金是在新房购买的时候由购房者按照购房款的2-3%比例，或者每平米缴付100～200元，直接存入资金账户。
但这笔维修基金说真的，维修基金收支情况怎么样？账户余额还剩多少？
相信大部分业主都是一脸懵的状态。
此前上海市房地产科学研究院发布的一份报告，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。
上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右。
成都和深圳分别约为4%和5%，广州仅为1%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
2020年的时候《经济观察报》也发过一篇文章，更让人震惊。
这些维修基金不仅大量“沉睡”着，甚至还被某些不良开发商和物业公司挪用了。
十几年前上海还发生过一则新闻，有8亿维修基金违规进入股市中。
所以目前应该是先要把之前缴纳维修基金统计好，合理运用即可。
所以我估计十年内的次新房，起码五年是完全不需要担心要交“房屋养老金”这笔费用的。
但超过20年以上的老破小真的不好说。
我们目前缴纳的维修基金是按照2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》，也是从那个时候开始实施。
所以老破小的首位业主是没有缴过这笔费用，哪怕是缴过的，按照当年的物价，放在今天根本不够用。
我找了一下上海去年一些小区的结存单，就剩那几百块，换个窗户都不够钱。
那老破小的维修基金谁来补齐呢？
宁波提供了一个样本，在2023年的4月份，宁波对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为：按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。
也就是说，目前住着老破小的房东是需要补缴的。
住建部也说了，房屋养老金部分是需要个人承担的，只是目前我们大部分人之前缴纳的维修基金，还没有用完，所以短期内大家都不需要交（除了楼龄老旧的房子）。
但五年后，十年后，维修基金花得差不多了，按照之前的规定，当维修基金的余额不足30%时，会要求业主续缴。
续缴的个人部分，和之前的维修基金全部进到小区独立账簿不一样。
有部分是属于政府统筹的，一部分才进入个人账户，就像我们的医保一样。
区别于维修基金，后续这笔钱叫做“房屋养老金”。
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房屋养老金，大家第一反应就是，变相增加了房子的持有成本，使得很多年轻人忘房生畏，纷纷转为租房，以为这样就可以不用承担这些成本了。
但事实上，房屋的持有成本是整个社会一起承担的，
很多人都知道日本美国等发达国家的房租高，租售比高，动辄五六个点。
但很多人不知道的是，房屋的持有成本，比如物管费，房产税这些费用也是房东承担的。
我们其实也是在探索学习别的国家和地区一些经验。
美国的小区是业委会会向房东收取高昂的管理费，用于维修。
新加坡比较强势，针对那些无力缴纳或者不愿意缴纳的业主，将来他的房子不得入市交易，除非补缴这笔费用才行。
在中国香港，也不是一次性缴纳维修基金，是每个月定期缴纳高昂的管理费，用于日常管理和维修，品质好些的房子管理费大约50元一平。
日本则需要缴纳房屋修缮基金，业主每月都要缴纳修缮金。
比如下面这套位于东京高层住宅，总价980万日元，管理费9200日元一个月，修缮费用9070/月。
租金回报率看起来高达6.97%，但是扣除了物业成本和修缮费用之后，还有房产税，最后的实际租金是4%出头，这已经算很高了，日本大部分次新高层都是3%左右。
所以国外的房屋持有成本最终还是分摊到租客身上去了。
也许有人会说，现在全国地方都在进行收储做保障房的动作，后续一大堆保障房上市，房租就被打压下去了。
应该说三线及以下的城市是无法转嫁成本，这些地方普遍存在房屋供过于求的情况，不怕没房子租，但是一二线转移的概率很高。
保障房也许短期的集中式的供应会影响市场的租金，可大家要知道，地方也不是开善堂的。
这些房子要打包成reits在资本市场上融资的，要是不赚钱，这游戏就玩不起来。
而且很多地方都有规定保障房，每年或每三年涨价。
总而言之，参考国外的一些案例，大城市的房屋持有成本，最后是全社会，主要是租客承担了。
市场之所以恐慌，是因为这笔费用是新鲜玩意儿，是新东西，现在本来经济就不好，这时候还让大家多交钱，大家本能的会排斥。
但房屋养老金就像以前汽车保险一样，刚开始有汽车的时候，也没有交保险的说法，后来随着汽车数量增加，甚至成为家庭的必备消费后，才开始强制给汽车上保险。
房屋养老金一样的道理。
我们国家的商品房从98年到现在也才不到30年，以前大部分房子还没有去到“需要养老”的年纪，但一旦超过30年后，各种问题就多了。
总的来说，房屋养老金的落地是没法阻挡的大势。
其实我们也可以从另一个角度去看，作为住在房子里面的人，我们都希望住在安全，品质好的房子，甚至从保值的角度来看，房子保护得当将来才更好的流通。
从这个角度看，对房子保值也许是一件好事，所以大家平常心看待就好，无须跟风恐慌。