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诡异 | 光明卖地限价，新房吹风6万，二手房破7冲8
作者 / 刘娟
乐居近日实探，发了一篇 暴走｜今年20盘，破6万在即，光明地王们来了。后来留言表示还没看够。
即将入市的项目与价值点，乐居继续深挖，请费点时间细细阅读。
目前，光明依然在售的住宅项目有2个，包括华润公园九里花园、乐府花园，价格在4.7-4.8万/㎡左右。其他，天汇城三期、龙光玖龙台、璟悦轩(建发小巨蛋)在售的为商务公寓、办公产品，价格在4.0-4.5万/㎡。
虽然今年在售项目不多，而据咚咚找房统计，2020年光明区预计有15个楼盘入市，其中住宅就有11个，整体供应增加明显，是2019年数量的近3倍。
其中，最引人关注的莫过于
中海寰宇时代、电建洺悦府、金融街华发融御花园、玺云著花园（电建南国），
分别为2018-2019年通过招拍挂拿地入市的项目。
据深圳市房地产信息网监测显示，从各区2019年全市成交面积、成交套数来看，排名在龙岗、宝安等传统大区之后，位列第三位，与2018年相比，光明区也翻了近2倍。
而从2019年全市成交top10新房小区来看，光明区也以一己之力占据三席，分别是勤诚达正大城、天汇城、龙光玖龙台。
因此，无论从增速、还是绝对数值来看，光明区可以称得上名副其实的“当红炸子鸡”。
深圳土地资源一向紧缺，近年深圳住宅用地的供应已非常匮乏。
每年国土规划部门所推出，为数不多的招拍挂住宅用地，都受到全国知名开发商的热情追捧与竞拍，去年的“土地盛宴”仍然历历在目。
回顾2011-2019年期间，光明共有9宗地块相继出让。
2015年是土地供应低洼时段，在2011-2013年间，仅有两块土地入市，包括如今大名鼎鼎的光明1号。
而从2016年起，特别是2018年之后，光明土地供应进入高峰期，商品住宅建设也开始进入快速拿地、快速开工的高周转模式。
龙光玖龙台自2016年6月率先高价拿地，40.6亿元获得A646-0059宗地，造就了光明的单价地王，楼面价将达到2.8万/平。
一年之后，2017年7月、2019年11月即分别开卖一、二期，销售价格为4.5万-4.8万/㎡。（均另需加装修费4500元/㎡)。现在二手房最高破7万/㎡成交价！
2018年-2019年期间，众多知名开发商（包含中海、华润、电建、金融街）相继拿地，将光明区的成交楼面价稳定在均达到2.4-2.9万。
除了华润公园九里花园在2019年11月火速推出销售之外，其他均在打地基或者楼栋在建中。
据目前市场吹风价，中海寰宇时代高层住宅（带装修）价格将突破6万元，而电建洺悦府、金融街华发融御花园也不会低于5.5万元。
据5月12日最新消息显示，光明区又要拍地了。光明凤凰A608-0173宗地，地址光侨路以北、东长路以东、科裕路以西，土地用途为二类居住用地、公共绿地、商业用地，起始价62.56亿，土地面积18.85万㎡，建筑面积45.4万㎡，商品房最高销售均价47500元/㎡。
这已经是自今年内，继光明二手房限价6.3万之后，官方第二次出手限价光明。
伴随着一路水涨船高，直至限价的光明地价与房价，光明区真的这么香吗？
在5-6万的同等价格区间内，同样承接福田、南山外溢的购房需求，除了光明区之外，龙华区、宝安沙井等以往热门片区，难道已经被挤兑到已经黯然失色吗？
今天乐居君来带你一一对比。
其实在光明区最近几年地/房价不断攀升之前，相同的情况曾经发生在了前几年被标榜为“宇宙中心”的龙华区。
同样我们看近10年龙华土地成交数据，最早记录到龙华区土地拍卖的时间为2011年，由港铁物业(深圳)有限公司拍得龙华龙胜地铁口上盖物业，当时楼面价不超过1万元/㎡，该地块即2015年入市的港铁天颂。
反映到二手房来看，在2014年之前，龙华区包含红山、民治、上塘在内的新建商品房，及次新二手房的价格大多数稳定地保持在3万元以下，如今回过头来看，价格是如此亲民。
时隔两年之后，龙华都没有居住用地在土地市场上出让。直到2013年10月，中海地产以当时住宅总价与单价双料“地王”，竞得上塘地块。
随着中海拿地之后的火速开工、规划与建设，中海锦城在2014年及2015年分别推售一、二期，一度将龙华区新建商品房的价格捅破3万、4万元的关口。
随后的几年，在所谓的“面粉价”与“面包价”的相互成就之下，龙光（玖龙玺、玖誉府、玖悦台）、金茂府的拿地、入市，带动龙华地铁4号线附近的商品房价格一路从5万+（2015年龙华白石龙龙光玖誉玺开盘），攀升到10万+（2019年金茂府开盘）。
龙华区2016年10月正式成为行政区，光明区2018年9月才正式成立，二者成立时间仅相隔两年。
不过，从链家二手房挂牌数量看，龙华区共有5500+套挂牌出售，而光明区仅区区330套，龙华区可选择的小区套数明显多于光明区10倍。
龙华区二手房分布民治、红山、上塘、龙华新区、龙华中心、观澜等多片区，价格也从5.5万-8.5万/㎡不等。
从地铁通勤的角度来说，龙华目前有地铁4、5号线，可以直接通达福田中心区，南山西丽、宝安中心区、前海湾、罗湖黄贝岭。未来被光明区寄予厚望的6号线，经过深圳北站，并到达福田科学馆，地铁通达暂时较为单一。
从生活、商业配套来看，龙华区的购物商城已呈现多点开花的局面，上河坊、星河cococity，星河ico，九方购物中心、壹方中心等多个大型mall已经开业多年。
而备受瞩目的，由两大央企招商和华侨城联手打造的红山6979，集购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，也将预计今年正式与大家见面，同时也将成为全深圳市未来的知名的地标之一。
而光明区目前成规模的大型购物场所，也是唯一仅有的，位于公明的宏发天汇城的配套mall光明大仟里，光明区政府及凤凰城周边的业主们，则需要等待深圳首座万达广场、以及龙光玖龙台10万平米商业综合体的落地与正式面世。
接下来乐居君带大家来对比，5-6万价格区间，同时承接南山区外溢购房需求的光明与沙井片区。
光明前身是2007年深圳市设立的第一个功能新区——光明新区。2018年，国务院同意设立深圳市光明区，下辖光明、公明等6个街道，成为深圳十个行政区之一。而沙井则是宝安区下辖的一个街道，从行政级别上看，沙井显然要弱于光明。
与龙华区、光明区往年“地王”频出所不同的是，沙井在土地拍卖上几乎没有存在感，相反则在旧改规划方面独树一帜。
不过，沙井、光明双双作为深圳的网红片区，（2019年深圳top10 中，共有2个小区入选，紧随光明区之后）都凭借其将来极其有吸引力的规划。
沙井以粤港澳大湾区中心位置，
海洋新城+全球会展+大空港为发展大背景，
而光明则以凤凰城+科学城为双驱动，
背负“打造世界一流科学城、深圳北部中心”的使命。
对于未来长期的规划，也许暂时无法立判高下。不妨，先落地到目前实际的工作通勤与出行上来看。
深圳的首条地铁快线11号线，从沙井站到南山站，地铁通勤只需要30分钟左右。此外，在建连接南山的地铁还有12号线，该线在沙井街道设有3个站，串联南山、宝安两个行政区，预计2022年试运营。
而光明区目前来往南山，仅仅依靠自驾通行的南光高速。据了解，目前高峰期时间已经呈现较为拥堵的状态。
虽然，同样定位快线的地铁13号线，在串联区域的质量上，对光明的利好不言而喻。一期南起深圳湾口岸站，终至宝安区上屋北站，预计通车时间2023年5月；二期从上屋站向北延伸，止于公明北站，目前尚无动工计划。
对比看来，目前以及未来几年，对于南山区工作的购房者来看，沙井的地铁通勤出行明显占优势。
结语：在乐居君看来，光明区目前凭借大块成片的空地，“养眼”的绿化环境、高大上的未来片区规划，的确有一定的想象空间与吸引力，然而，众多利好尚未变现，光明房价却已升天，遭遇提前透支。
即便是开通之后的13号线和科学城的规划，到底能不能支撑起光明这么高的房价，还是个未知数，此刻盲目跟风追高，实在不是明智之举。
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